Gayrimenkul sahibi olmak herkesin hayalindedir. Kullanmak ya da yatırım amaçlı olarak gayrimenkule yatırım yaparız, en azından çabalarız. Gayrimenkul sahipleri, kiraya vererek ya da allım satım yaparak gelirlerini arttırmaya çalışır.
Gayrimenkul alım-satımı yapıldığı zaman vergisel yükümlülük doğar. Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Mükerrer 80/6 Maddesine göre gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde elde edilen kazançlar “değer artış kazancı” olarak vergiye tabidir. Ayrıca, GVK 37/4 Maddesine göre de gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettiği kazanç “ticari kazanç” olarak vergilendirilir denilmektedir. Buna göre, gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesinde, ticari kazanç mı yoksa değer artış kazancı mı olduğu önem kazanmaktadır.
Elde edilen kazancın niteliğinin belirlenmesinde ilk olarak “faaliyetin sürekliliği” unsuruna bakılır. Gayrimenkul alım satımı bir meslek olarak sürekli yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Süreklilik unsuru da işlem sayısına göre belirlenir. Aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya birden fazla takvim yılında art arda satış yapılmış ise süreklilikten bahsedilebilir ve ticari kazanç olarak değerlendirilir.
Süreklilik unsuru da tek başına yeterli değildir. “Satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekir. Kar amaçlı olarak yapılmış ise ticari kazanç olarak kabul edilir. Ancak, alım satımda ticari amaç yoksa, şahsi bir ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması için yapılmışsa değer artış kazancı olarak kabul edilir.
Son olarak da , “ticari organizasyonun varlığı”na bakılır. Gayrimenkul alım satım işleminin ticari bir organizasyon dahilinde yapılıp yapılmadığına göre ticari kazanç ya da değer artış kazancı olarak vergilendirilir.
Gayrimenkul satışından elde edilen kazançların vergilendirilmesi için öncelikle ticari kazanç mı yoksa değer artış kazancı mı olduğunun yukarıdaki unsurlara göre tespitinin yapılması gerekir.
Ticari kazanç olması durumunda vergi mükellefiyetinin tesis edilerek tüm vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi şarttır. Şimdiye kadar bu şekilde gayrimenkul alım satımı yapmış ya da yapmaya devam ediyorsanız, ticari kazanç hükümlerine göre geriye dönük olarak vergi mükellefiyeti tesis edip verilmeyen beyannamelerinizin verilmesi ve cezaların ödenmesi gerekiyor. Tabi gayrimenkul alım satımından kazandığınız paradan daha fazla ceza ödemeniz kaçınılmaz olabilir.
Gayrimenkul satışından elde edilen gelir değer artış kazancı olarak vergiye tabi ise öncelikle 2012 yılı için beyan sınırı olan 8.800,00 TL’yi aşıp aşmadığına bakılır. Aşmadığı takdirde beyanname verilmesine gerek yoktur. Şayet aşıyorsa, 25 Mart tarihine kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip hesaplanan verginin Mart ve Temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir.
Eskiden bir söylem vardı, “tarih affetmez-trafik hiç affetmez!” Şimdilerde ise “tarih affetmez-maliye hiç affetmez!” söylemi yerini aldı. Cezalı duruma düşmemek için 25 Mart 2013 mesai bitimine kadar beyannamenizi vermeyi unutmayın!