Yeni yılın ilk günü ile birlikte konut satışlarında Katma Değer Vergisi (KDV) oranları değiştirildi. Birkaç gün bu konu üzerinde haberler yapıldı ve yazılar yazıldı, ama asıl önemli olan bir konu daha var; KDV değişikliği sonrasında 29 büyük şehirde emlak vergilerinde şok artışlar olacak.
Önce KDV değişikliğine bakalım,
KDV oranı, 150 m²’ye kadar konutlarda yüzde 1, 150 m² ve üzeri konutlarda ise yüzde 18 olarak uygulanıyordu. Bakanlar Kurulu Kararı[1] (BKK) ile 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren net alanı 150 m²’ye kadar konutlarda metrekareye göre değil “arsa rayiç bedeline” göre KDV oranı belirlenecek.
Yapılan düzenleme ile KDV, lüks veya birinci sınıf yapılan inşaatlarda (ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi de dahil), yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerinde inşaat olan arsanın m² vergi değeri[2];
· Beş yüz Türk Lirasına kadar olanlarda yüzde 1,
· Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirasına kadar olanlarda yüzde 8,
· Bin Türk Lirası ve üzeri olanlarda yüzde 18 olarak
uygulanacak.
Buraya kadar konut satışlarını ilgilendiriyor. Peki, Emlak Vergileri nasıl artacak? Yapılan düzenlemenin esasını “arsa rayiç değeri” oluşturuyor. Bir arsanın üç farklı rayiç değeri var; belediyede, tapuda ve piyasada olmak üzere değişiyor. Piyasa değeri çoğu zaman bildirilmiyor. Genelde belediyelerdeki rayiç bedel ya da biraz üzerinde bir bedel tapuya bildirilip harçlar ve vergiler ödeniyor. Aynı durum konutlar içinde geçerli; belediyede, tapuda ve piyasa da üç farklı fiyat var.
Örneğin; 500 bin liraya alınan bir arsanın, rayiç bedeli 100 bin lira civarında oluyor. Satış bedeli ise tapuya 150 bin lira bildiriliyor. Satış bedelinin de 150 bin lirası bankadan ödenirken, üzeri açıktan veriliyor. Bu durumda devletin alım-satım harçlarından ciddi bir kaybı oluyor. Yeni düzenleme ile KDV’den de kaybı olacak.
Rayiç bedellerin piyasa değerinden çok düşük olmasından kaynaklanan vergi kayıplarının önüne geçmek için yeni tedbirler geliyor. Rayiç değerler yeniden belirlenecek ve piyasa değerleri ile aynı olacak. Bu yeni değerleme, doğal olarak emlak vergilerini de arttıracak. Birçok yerde rayiç değerleri ile piyasa değerleri arasında dört beş kat fark olduğu göz önüne alınırsa; demek oluyor ki emlak vergileri kat kat artacak!
[1] 1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
[2] 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen değer.