EGEDESONSÖZ – İzmir Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, SONSÖZ TV’ye konuk oldu, Gazeteci yazar Muhittin Akbel’in sorularını yanıtladı. Satılık konut fiyatlarının seçim sonrası çok arttığını, kredi limitlerinin düşük, oranların yüksek olması nedeniyle insanların artık konut satın alamaz hale geldiğini anlatan Başkan Güleroğlu, “Bu durum, biz emlak komisyoncularının işlerini yüzde 70 oranında düşürdü. Yılbaşından bu yana sadece İzmir’de 400 arkadaşımız faaliyetlerini sonlandırdı, kepenk indirdi” dedi.
400 BİN LİRA KONUT KREDİSİ BİR İŞE YARAMIYOR
Geçmiş yıllarda seçimden sonra konut piyasasının nasıl olacağını kestirebildiklerini ancak son seçimden sonra eskisi gibi ileride ne olacağını göremediklerini belirten Emlakçılar Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, “Seçimden sonra piyasaların ne olacağını kestirebiliyorduk. Bu kez kestiremedik. Bunun sebebi çok. Bir kere konut kredisi faizlesi düşüktü eskiden; yüzde 1, hatta yüzde 1’in altındaydı. Şimdi yükseldi. Şu anda en büyük sorun, kredi limitlerinin düşük kalması. Bankalar 250 bin ile 400 bin lira arası konut kredisi veriyor. 1,5 milyon liralık bir konut almak istediğinizde, cebinizde 1 milyon 100 bin liranızın olması gerekiyor. Bu şekilde konut piyasasını baskılıyorlar. İki senedir de kiralık konutlarla ilgili baskılama var. Konut sahibi ile dükkan sahibi ayrıştırıldı. Kiracı- ev sahibi kavgalarını çok yaşayacağız, demiştik ve bugün ev sahibi-kiracı davaları aldı başını gitti. Yüzde 25’lik kira artışı, konutu olan ev sahibini tedirgin etti. İşyeri kiralarında yüzde 90’lara varan bir artış olurken, konutta bunun yüzde 25 ile sınırlı kalması, oradan gelen kirayla geçimini sağlayan ev sahibini zora soktu. Çünkü enflasyon durmuyor. Enflasyon, kira artışı kadar artmıyor ki. İzmir’de şu anda 10 bin liranın altında kiralık konut yok. Satılık konutlara bakacak olursak, 1+1 evler Buca’da 1,5 milyon lira, Bostanlı’da 5 milyon lira. Mardin’de ev yapsanız, İzmir’de ev yapsanız, inşaat maliyeti en fazla yüzde 2 değişir. İzmir’de arsa maliyeti, fiyat dengesizliğine yol açıyor” dedi.
KONUT KREDİLERİ AÇILMALI, LİMİTLER ARTIRILMALI
Emlak komisyoncularının işlerinde yüzde 70’lik bir azalma olduğuna dikkat çeken Başkan Güleroğlu, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Emlakçının işi önce yetki belgesi almaktan geçiyor. Belli şartlar ve kriterlerin yerine getirilmesi gerekiyor. Emlakçıların ofisleri için harcadığı para 4-5 kat fazlalaştı. İyi yerde mekan açmak, iyi bir sunumla karşılarına çıkmak gibi olmazsa olmazlarımız var. Böyle olunca giderlerimiz çok fazlalaştı. Emlak portallarına ilanlar veriyoruz. 50-100 ilan verdiğinizde, 10-12 bin TL aylık ödemesi var. Toplamda 20 bin TL bir emlak ofisinin portal gideri var. Bunun yanında dükkan kirası, personel var. Bir emlak ofisinin en düşüğünün 50 bin, en iyisinin 200 bin TL gideri var. Böyle olunca konut kredileri açılmadan, limitler yükseltilmediği sürece emlakçılar zor iş yapar. Normal bir emlakçı yılda 12-14 ev satar. Yaklaşık 30-35'e yakın kiralık daire verebilir. Şu anda baktığımızda yaptığımız işin yüzde 70 oranında düştüğünü görüyoruz. Ocak'tan Temmuz'a kadar, yani yılın ilk altı ayında 400 emlak komisyoncusu esnafım kepenk indirdi. Konuttaki baskılamanın piyasalarda da etkisi çok fazla oldu. Konut alamayan dolar döviz veya altına yatırıyor. Ekonominin içinde para kalmıyor. Bir önce konut piyasasının önü açılmalı. Müteahhit esnafı da yanında birçok insan çalıştırıyor. Bu insanlar satış yapmadığı için ne yapacak? Gayrimenkul sektörü, 350 iş kolunu barındıran bir sektör bu. Gayrimenkul piyasası çöktüğü an tüm piyasalar çöker. Bir an önce gerekli adımlar atılmalı.”
YUNANİSTAN’DAN MÜLK ALAN ÇOK İNSAN VAR
Yunanistan’da da emlak ofisi olduğunu, Türk vatandaşlarının Golden Vize alabilmek için Yunanistan’ta 400 bin euroluk mülk satın aldığını hatırlatan Başkan Güleroğlu, “Bunu yaptığınızda size, eşinize, çocuklarınıza, hatta kayınpederiniz ve kayınvalidenize de beş yıllık Schengen vizesi alıyorsunuz. Mülkünüzü satmayın beş yıl daha tuttuğunuzda, aynı şartları sana tekrar veriyor. Çocuğunuz 21 yaşından büyükse ve onun üzerine daireyi verirseniz bu kapsam genişliyor. Atina, Selanik bölgesine bizim Türk vatandaşların büyük yatırımı var. Şu anda insanlar vize alabilmek için bunu yapıyor. Oradaki yatırımın geri dönüşü, bize göre çok daha kısa. Çünkü euro üzerinden kiralık veriyorlar. Aynı şekilde Kıbrıs’ta da ciddi mülk alımları yapıyor Türk insanı. Orada da kira, sterlin üzerinden alınıyor” dedi.
BUGÜN ÇEŞME’DE KİRALIK EVLER 15 BİN İLE 30 BİN LİRA ARASINDA
Şu an itibariyle çok yoğun bir şekilde kiralık daire talebi olduğunu ancak ellerinde kiralık daire olmadığını anlatan Başkan Güleroğlu, kiralık konut sıkıntısını şu sözlerle özetledi:
“Üç yıl önce yıkıcı bir deprem yaşadık ve hala orada yıkılmayı bekleyen evler var. O evlerde oturanlar, bugün hala kirada oturuyor. Kentimize doktorlar, öğretmenler, polisler atanıyor. İki tane üniversite hastanemiz var, 11 tane üniversitemiz var, öğrenciler geliyor. Bunların hepsini barındıracak kiralık daire stokumuz yok maalesef. Kiralık konusunda sadece öğrencilerimiz değil, her vatandaş aynı sıkıntıyı yaşıyor. Konut sahibi yüzde 25 ile köşeye sıkıştırıldı. O da kendine göre çözüm arıyor. Evi boşaldıysa aradaki farkı, yeni kiracıya yüklüyor. Yani 8 bin liraya oturan kiracı gittiğinde, yeni kiracıya 15 bin liraya veriyor. Tayinleri bir kenara bırakalım, halen çalışan memurlarımız da kiralardan mustarip. Alaçatı’da emlak ofisim var; memur geliyor ancak kiralar yıllık ödeniyor. Nasıl ödeyecek bir yıllık kirayı memur arkadaş? TOKİ konutlar yapmalı ya da lojmanlar inşa edilmeli. Bireysel müteahhitlik bitecek yakında. Sistem bizi ona götürüyor. Bayraklı Bölgesinde örneğin 10-20 müteahhit birleşecek ve orası yeniden inşa edecek. Kiraları da firmalar belirlemeye başlayacak. Büyük müteahhitler biz 2024'de iş yapmayacağız diyor. Demiri belli fiyattan alıyor, satarken artış olduğu için fiyatı güncelliyor, sonra niye fahiş fiyat satıyorsun diyorlar, çünkü. Bugün Çeşme'de aylık 15 bin TL'den başlıyor 30 bin TL'lere kadar çıkıyor kiralık evler. Bodrum'a tayin olmuş, bir süredir çalışan memurlar bile sırf kiraların yüksek oluşundan dolayı dilekçe verip başka yerlere tayinlerini istiyor.”
VERGİ BARIŞI GETİRİLİRSE, DEVLET DAHA ÇOK PARA TOPLAR
Bir evi kirada olan emekli bir vatandaşın, düşük emekli maaşına ilaveten aldığı kirayla geçinmeye çalıştığını belirten Başkan Mesut Güleroğlu, “Doğru reformlar yapılmalı” dedi ve ekledi:
“Bir taraf fazla para ödemek istemiyor, diğeri de maaşlarındaki eksiği kira geliri ile kapatmak istiyor. Bu sarmalı toparlamamız lazım her şeyden önce. Doğru reformlar yapılmalı. Kira vergileri, emlak vergileri düşürülmeli. Devlet, her vatandaş evini gerçek satış bedeli üzerinden göstermek zorunda diyor. Siz evinizi ilan portalları üzerinden 5 milyon liraya satışa çıkardınız diyelim. 5 yılı geçmiş, 5 milyon TL'ye evi 1 milyon 100 bini gösterip sattın. Devletten 80 bin vergi kaçırıyorsun demektir. Genelde vatandaş bunu yapıyor. Maliye, şimdi yapay zeka kullanıyor. 1 milyon lira gösterdin, 5 milyon liraya satış ilanı girdiniz, ilan portalı o ayki tüm verileri Maliye’ye gönderiyor. Maliye 5 milyon göstermiş 1 milyona satış yapmış diyor. 5 yılı dolmamış binalarda da; geçmişte 300 bine gösterdiğin daireyi 2 sene sonra 6 milyona sattın, 2 sene sonra. 6 milyondan satınca, 5 milyon 700 bin TL kar ettin, bana vergisini diyor. Sonra alım satım vergisi ver diyor. Böylece gayrimenkul ve konut sektörünü sıkıştırmış oluyor. Biz dedik ki vergi oranlarını indirirseniz, daha çok vergi toplanır. 5 yıl için satmak zorunda olanlar için de bir vergi barışı sağlanabilir. İmar Barışı da yapıldı sonuçta. Burada da rakama göre belirlenir. Devlet satış olmadan da gelir kaydedebilir. Bunları sunduk sonucu ne olacak bakalım.”
DEPREM SONRASI İNSANLAR SAYFİYE YERLERİNE KAÇTI
Pandemide ve deprem sonrasında insanların sayfiye yerlerine kaçtığını belirten Başkan Mesut Güleroğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Pandemide insanlarımızn alışkanlıkları değişti. Kırsallara göç yaşandı. Sayfiye yerlerine gitti insanlar. Urla'da 2 milyona sattığımzı villa, bir anda 20 milyon lira oldu. İnsanlar şimdi Bayındır, Torbalı, Kiraz gibi yerlere gidiyor. Son dönemlerde Time House'lar çıktı. Küçük bir arsa alarak bunu arsaya konduruyorlar, orada yaşamaya başlıyorlar. Bu tarz yaşam biçimine dönüldü. Ödemiş ve Tire'de sanayi gelişmiş, insanlar o tarafları tercih ediyor. 97-98'de 2001-2005'de de söyledim, Fransa gibi olacağız, dedim. Metro ağını artırırsak, o bölgedeki insanların buraya ulaşımı daha kolay olur. Bergama'da yaşamaya başlayan çok sayıda doktor, mühendis, hatta pilot arkadaşlar var. Bergama’daki satış ofisim ciro şampiyonluğu yapıyor. Bölgemizde villa satışlarında sorun yok. İzmir’de villa bulmak zaten mümkün değil. Çeşme, Alaçatı kendini aştı. En düşük villa fiyatı 20 milyon lira. Denize sıfır villalar 50 milyon lira.”
VATANDAŞLAR, YETKİLİ EMLAKÇILARLA ÇALIŞSIN
Yetkili olmayan emlakçılara karşı başlattıkları mücadeleye devam ettiklerini, bu konuda yasal bir düzenleme bekledikleri belirten İzmir Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, bu konuda şu değerlendirme ve tavsiyelerde bulundu:
“Bu konuda yasal düzenlemeyi uzun zamandır bekliyoruz ancak önümüze hep seçimler çıktı. Genel seçimlerden önce denetimler yapılmaya başlandı, çok iyi gidiyorduk. Soğan patates patlayınca bir anda denetçiler oraya kaydı, sona açlar patlayınca denetçiler oraya gitti. Şimdi önümüzde bir seçim daha var. Vatandaşlarımıza tavsiyemiz, her zaman, yetkili emlakçılarla alışveriş yapın şeklindedir. Yetkili olmadığı, bir düzine eğitim ve belgeye sahip olmadan bu işi yapanlar, ben yaptım, bir ceza falan yemedim, diyebilir. E devlet’e girsinler sorgulasınlar, orada nasıl cezalar yediklerini görsünler. Eskisi gibi tebligat gitmiyor. Eğer tebligat kısmındaki telefon numaranız mesaj kısmında açıksa göremiyorsunuz. Vatandaşı bu konuda uyarıyorum. Bizim bu mesleğimizi yapmak zorlaştı. Bugün eskiden bir kasa bir telefon bir masa ile işi yapabiliyordunuz. Ancak şimdi mesleki yeterlilik 5 dersini almak gerekiyor. Ticaret bakanlığı yetkili olmayan ofislerle çalışmasınlar. Vatandaşlarımızı da uyarmak istiyoruz. Yetki belgeli emlakçılarım ile çalışırken de odalarımızın hazırlamış olduğu satış belgelerimiz var, bunları imzalayıp bir nüshasını alsınlar.”